近几年,国内长租房市场在快速发展的同时也暴露出了一些问题和短板,部分长租企业过度采取“高收低出”“长收短付”的运营模式,造成租赁关系不稳定,更有甚者发生“爆雷”情况引起全社会的广泛关注。为此,进一步推动长租房市场可持续规范化发展成为各级政府部门与长租企业需共同面对的课题。

日前,长租平台模式的领导企业——杭州自如,在贯彻政策要求,研判市场需求的基础上进行行业创新,推出了名为“增益租”的业主资产委托新模式。其主打的“租金无差价、收益有保底、合约一年起”等创新机制,将建立更稳定的租赁各方关系,为业主提供更具保障的收益,同时在盘活存量闲置房屋资产、增加高品质市场供给等方面实现突破,有望以“新方良药”解决既往长租房市场中的“沉疴痼疾”,为行业长效发展提供新模式参考范本。

政策红利助推长租房市场

长期以来,住房问题已成为关系民生福祉、促进社会稳定和经济发展的关键因素之一,而在历年的国家级会议和政策文件上,始终将“房住不炒”“租购并举”作为市场发展的重点,受到国家及各级政府的高度重视。

对此,国务院参事室特约研究员姚景源指出,对于“房住不炒”来说,前提是要从根本上强化房子的居住功能,弱化其金融属性的分量。而将城市闲置存量房投入租赁市场,一方面能保障业主收益,成为平抑房价的抓手,另一方持续向好

面通过专业企业运营长租房的方式,能有效建立稳定的租赁各方关系,进而持续起到为房价降温的作用。

此外,姚景源进一步表示:“租购并举尤其要在‘租’上下大力气。现阶段,我们更要大力发展租赁市场,特别是长租房市场。”目前住房租赁市场发展仍远远不够,一方面是存量房投入租赁市场的供给量仍有不足,难以满足租房需求,另一方面是在租赁产品与服务的价格、品质、服务、规范化等方面要有更多的保障。

值得注意的是,从“十四五”规划建议到中央经济工作会议,再到全国住房和城乡建设工作会议,都指出要“加快完善长租房政策,规范发展长租房市场”。自此可以看出“十四五”期间,行业发展将呈现利好趋势,规范发展的企业将有更大的发展空间,而及时推出符合时下租房需求、解决发展痛点的创新模式,将能有效响应政策要求形成发展合力,创造更加稳定的住房租赁市场环境。

出租新模式是政策指导下的重要实践

为落实政策号召,构建稳定的租赁关系,保障租赁各方合法权益,杭州自如此次推出的“增益租”新模式前期已在京沪等地进行试点探索,在与政策要求紧密绑定的同时受到了业主群体的高度肯定,而此模式也将于春节后在自如进驻的全国其他城市全面落地。

“租金无差价、收益有保底、合约一年起”是该模式主要的创新机制。具体来看,其一,杭州自如将与业主共同确定房屋出租价格并向业主公开实际出租收益,从根本上实现“收出无差价”,同时在未来租房市场向好时与业主分享增益价值,此举将有效解决行业早前存在的“高收低出”“长收短付”问题。而通过对房屋进行品质装修升级,提升房屋的市场价值和竞争力,有效盘活了存量老旧房源,使房屋出租价格和出租效率都得到显著提升。

其二,一旦出现市场下行、出租情况不理想等情况,采用“增益租”新模式的房屋将不会受到较大波及,其原因在于杭州自如将会向业主支付目标收益八成左右的保底收益,实现业主资产的保值增值。由此,将有利于构建更加稳定的出租关系,同时在面对类似疫情等不可抗力的市场情况影响时,使房屋不仅能正常出租、业主获得稳定收益,助力保障民生根本,使经济利益不受严重损害。

其三,业主委托杭州自如进行房屋资产管理的周期最低仅需签约1年,这相较往年3年起签的合作方式更为灵活,而业主也可以根据自身需求在1-10年不等的签约周期内自由选择。从这点来看,“增益租”将不仅可以服务更大规模的业主群体,还在扩大房源供给的同时,也为租客提供更多的房源选择。

(图:自如推出新整租产品--自如心舍)

在《2020年毕业季租房洞察报告》调查中,租客在选房考量方面,房屋品质位列第3位,紧随租金和交通区位之后,可以看出品质好、“颜值”高的房源更易获得租客青睐,也是决定房屋出租周期和出租价格的关键因素。而据数据显示,杭州自如作为当下一线城市租房首选平台,其平均出租周期不到20天,远低于普租的45天,而这样的高出租率也是业主稳定收益的保障之一。

新华社瞭望智库首席研究员姜铁英认为,虽然去年疫情放大了一些企业“高收低出”“长收短付”的经营风险,另长租房市场经历了较大冲击,但杭州自如作为领先企业在风波中稳固了行业基本盘,保障了市场的基本稳定。现在杭州自如推出的新模式更是行业发展的一次革新,不仅是企业对指导政策的积极响应和重要实践,也是住房租赁领域探索和维护稳定租赁关系、保障各方利益的重要举措,有利于保障基本民生,推动行业健康长效发展,持续发挥带头作用助力住房租赁市场构建新发展格局。（作者：罗燕）